Множество исторических домов, построенных до революции, в послевоенное и сталинское время, по многим параметрам не уступают, а иногда даже превосходят комфортные новостройки с развитой инфраструктурой. В чём сталинки выигрывают у новостроек, а где сдают свои позиции.

«Для некоторых покупка квартиры — это воплощение мечты о собственном жилье на всю жизнь. Для других — инвестиция, которая даёт возможность заработать на сдаче приобретенной недвижимости в аренду. Для третьих — возможность выгодного вложения средств.

Сегодня рынок жилья переполнен предложением. Покупатель может выбрать бюджетное или дорогое жильё в любом районе. Застройщики и риэлторы готовы учесть все пожелания и подобрать квартиру на любой вкус.

Фильтры на сайтах и в приложениях для аренды и покупки недвижимости традиционно предлагают следующие варианты жилья: панельное, вторичка (дома, построенные 10 лет назад и раньше), кирпичные дома от пяти этажей и выше (хрущёвки и монолитные, построенные не больше десяти лет назад), новостройки и «сталинки». Правда, под «сталинками» в этом случае часто понимают не только дома, построенные 50-е годы, но и здания, возведённые до революции, да и вообще все исторические здания. В этой статье под «сталинками» мы вслед за поисковиками и сервисами аренды будем понимать все исторические здания.

Глаза разбегаются, и прежде чем приступать к выбору квартиры, советуем задать себе несколько важных вопросов.

В каком районе вы хотите жить?
Каков состав вашей семьи?
Как долго вы планируете жить в этой квартире?
Какой транспорт ходит вокруг, насколько он доступный и комфортный?

Ответив на эти вопросы, станет понятно, на какой вариант жилья вам обратить внимание в первую очередь. Сегодня мы сравним историческое жильё и новостройки. Итак, баттл века: новостройка или «сталинка». Что лучше?
Соседи

Выбирая квартиру в «сталинке» или новостройке, вы получаете не только заветные квадратные метры, но и подъезд, прилегающую инфраструктуру дома и, что самое главное, новый стиль жизни и соседей.

Сталинка располагает комфортными условиями для семейной жизни. Если вы покупаете квартиру в таком доме, у вас всегда меньше соседей, чем в новостройке. В коридорах новостроек среди ста дверей можно легко забыть, за какой из них находится ваша квартира. При пожарной ситуации вас может ожидать эвакуация целого «муравейника» по одной пожарной лестнице. В сталинке на этаже располагается четыре, максимум шесть, а в иногда и всего две-три квартиры. Жизнь там будет тише и комфортнее, а соседей — меньше.

Но есть и обратная сторона медали. В старых домах живут в основном пожилые люди. Их доход и условия жизни могут быть ниже ваших. Это может вызвать взаимный эмоциональный дискомфорт при общении. Основная особенность современных высоток — как раз в уровне и сообществе: вместе с квартирой в доме вы «покупаете» соседей. Часто они по возрасту, доходу, социальному статусу похожи на вас. Так вы получаете шанс завести не только соседей, но и друзей и даже деловые связи.
Планировка

С этой точки зрения нет ничего лучше, чем сталинки. Хотя и среди них есть менее удачные варианты: например, на станции метро Алексеевская в Москве — не лучшие планировки квартир в старых зданиях. Здесь очень узкие коридоры, а окна комнат выходят на одну сторону. Так почему-то сложилось исторически.

В остальном, если квартира – как минимум «двушка», то планировочное решение в «сталинке» будет очень продуманным. Чаще всего это или длинный коридор с комнатами, или квартира-распашонка. Редко когда в сталинском доме нет окон, которые выходили бы на две стороны. Такое возможно разве что в «однушках».

Хотя бы с одной стороны окна «сталинок» чаще всего выходят в тихий двор. Огромный плюс — большие окна с широкими подоконниками, на которых можно сидеть, и самое главное — высокие потолки в 3,2-3,4 метра. После ремонта в квартире могут «съедаться» до 10 сантиметров пола из-за прокладывания коммуникаций и 7-10 сантиметров потолка, в зависимости от высоты встраиваемых светильников. И даже в этом случае высота потолков в «сталинке» будет не меньше 3,2 метра. Если повезёт, то вместе с квартирой вам «в наследство» достанется много красивой лепнины. Надо будет только её восстановить, и вуаля — исторический элемент декора уже стал частью вашего быта.

В новостройках в большинстве случаев допустима свободная планировка. Вы получаете пустую «коробку», в которой можно поставить перегородки по своему усмотрению в рамках законодательства. Другой бонус — возможность купить квартиру с окнами в пол, панорамными видами на город и иногда даже собственными террасами. В старом доме вы ограничены в свободе планировочных решений из-за того, что там могут быть несущие стены или колонны.
Подъезды, парковки и балконы

Что точно подкупает в «сталинках» — это близость к истории. Исторические активисты занимаются ремонтом фасадов, подъездов, лестничных площадок. К сожалению, подъезды в таких домах по большей части старые и изношенные, а многим, конечно, хочется иметь красивую парадную с пятью лифтами.

Тёплую красивую парковку в «сталинках» тоже не найти, но во дворе обычно есть места, где можно припарковать автомобиль. У вас обязательно будет уютный дворик с площадками и, возможно, даже фонтанчиком. И очень важный момент — никакого сбивающего с ног ветра, особенно когда за окном минусовая температура.

В старых домах обычно есть приятные балконы, которые можно обустроить под зону отдыха с маленьким столиком и парой стульев. В большинстве современных новостроек балконов нет. Зато в хорошем жилищном комплексе вам могут предложить приобрести подсобное помещение для хранения колёс, велосипедов и всего необходимого, что не хочется хранить в квартире.
Коммуникации и виды

По качеству коммуникаций в битве «сталинка» или новостройка» однозначно выигрывают новостройки. В них используются современные — а главное новые детали и материалы, которым «сталинки» похвастаться явно не могут. В частности, отопительные трубы, проведённые под полом, а не в стенах. Внутри квартиры можно поставить коллектор, с помощью которого сможете самостоятельно переключать своё отопление и настраивать температурный режим. А электрический щиток в новостройке обычно поддерживает большую разрешённую мощность, чем его «коллеги» в домах старого фонда.

А вот система вентиляции может работать хуже, чем в старых домах. Если строительная компания сэкономит на вентиляционном оборудовании, то циркуляция воздуха может быть недостаточной. Поэтому при покупке нужно отнестись к этому моменту внимательно — во многих ЖК требования по вентиляции, например, не предполагают подключение вытяжки над плитой в общедомовую систему вентиляции.

Ещё один важный момент — в «сталинках» обычно в квартирах есть газ. Все настоящие профессиональные кухни в ресторанах оборудованы именно газовыми плитами, так как на электричестве просто невозможно приготовить часть блюд, и они будут уступать по вкусу тем, которые готовились на газовой горелке.
Количество

Если в приоритете старый дом, то вы, конечно, будете ограничены в выборе доступных вариантов. На весь приглянувшийся вам район может быть всего 10-20 домов, которые будут подходить по критериям, и не факт, что в понравившемся доме кто-то продаёт подходящую квартиру.

Новостроек намного больше, поэтому и выбор квартир намного более широкий. А ещё под квартиру в новостройке вам охотнее дадут кредит, чем под покупку квартиры из старого фонда, и условия этого кредита, скорее всего, будут более выгодными.